日本房产｜在日本贷款买房的要注意了：年底可以省下这笔钱

 

去年12月，日本自民党税制调查会召开大会，制定了税制改革大纲，其中就包括了与投资者息息相关的住宅贷款减税的相关调整。

 

那么快到年底了，去年通过贷款买房的投资者，年底可别忘了一件事——那就是住宅贷款的专项扣除（住宅ローンの控除-住宅借入金等特别税额控除）。

 

 

住宅贷款扣除是个人利用向银行申请的住宅贷款进行房屋的新建、购买、重建、增建时，在满足一定条件、根据年末的贷款余额从所得税额中扣除的制度，说白了就是减免当年税赋的一种方式。住宅贷款扣除（住宅ローン控除）始于1972年，是日本政府为了促进国民购买住宅而新建的制度，持续了约50年。

 

那么如何进行申报、申报条件又是什么呢？先从购买新房开始：

 

贷款申请人在买完新建住宅后，满足以下所有条件时就可以在第一年年底提交申请了：

 

条件1：自新建或取得房屋之日起6个月内开始居住，直至适用住房贷款扣除的年份12月31日为止；

条件2：获得住宅贷款扣除的年合计收入金额在2000万日元（约合人民币101万）以下；

条件3：新建或取得的自家住宅的使用面积（床面积）在50㎡以上，并且自己居住的使用面积的二分之一以上的部分

 

这里需要注意的是使用面积的标准该如何确定呢？

1.使用面积就是登记簿上显示的实际面积；

2.公寓的共用部分（楼梯和通道等）不包含在使用面积中；

3.如果是公寓（マンション）和商铺共用的住宅（如店铺、事务所等）是包括店铺、事务所等在内的建筑物整体的使用面积；

4.如果是以共有名义（夫妇、父子等）的私宅，那么包括共有部分在内的整个建筑物的专有面积都是使用面积。

 

条件4：购买新房时必须使用10年以上的分期贷款，且贷款对象必须为银行或金融机构。

条件5：在正式居住的前后各2年（共计5年）间，如果转让房屋并未获得收益（例如房屋溢价），那么也能进行税额免除。

 

 

除了购买新房外，贷款购买二手房也能进行税额抵扣，但是条件有所变化：

 

条件1：建筑必须是二手房；

条件2：符合上述「购买新房时的条件1~条件5」；

条件3：二手房本身符合以下任一条件——

1.住宅建造之日至取得之日相隔为20年（公寓等耐火建筑物为25年）以内；

2.在取得之日前2年内，经证明符合地震安全所需的构造方法相关技术标准（抗震住宅）的住宅；

3.若房屋为1或2以外的住宅，那么在取得该住宅之日之前申请过抗震修复，或者最晚在开始居住前进行抗震修复，并能证明符合条件2标准的住宅。

 

如果贷款为自己的房屋进行增/改建，能否享受税收减免呢？根据新法案也是可以，只要满足以下条件就能申请减税：

 

条件1：贷款是用于自住房屋的改建/扩建；

条件2：如果是扩建房屋，那么在扩建后的房屋使用面积在50㎡以上，且符合「购买新房时的条件1、条件2、条件4、条件5」；

条件3：符合以下1~6中任一项的工程，且能提供由建筑师或建筑公司出具改建等工程证明书：

1.扩建、改建、大规模修缮、大规模改造工程；

2.对公寓的地板、楼梯或墙壁的修缮超过总体50%或壁纸更换的工程；

3.住宅中居室、厨房、浴室、厕所、盥洗室、储藏室、玄关、走廊一室的地板、墙壁全部进行修缮或换壁纸更换工程；

4.为符合抗震标准而进行的修缮；

5.无障碍改建工程；

6.节能改造工程。

 

条件4：扩建工程费用超过100万日元（约合人民币5万元）；

条件5：居住部分的工程费用是改建工程费用总额的50%以上。

 

 

如果贷款时能满足以上所有情形，那么就可以在规定时间内准备住房贷款抵税的所需文件了，一般第一年和第二年所需提供的文件有所不同。

 

首先第一年需要提交纳税申报表，同时还需要附上以下文件，并将其全部提交给所管辖的税务署：

 

1.确定申告书：当年1月1日至12月31日的收入情况，申报收入金额并缴纳所得税，或通过申报退还多缴税款的纳税处理。

 

一般情况下，最终纳税申报期为次年2月16日至次年3月15日。确定申告书可以从国家税务局的网站上获得。

 

2.住房贷款专项扣除计算表（住宅借入金等特别控除额の计算明细书）：这个以直接登录国家税务局网站在线制作。

 

顺带一提，一般房贷扣除额的计算公式是：

 

房贷抵扣额=年末房贷余额×1%

 

3.与房屋购置相关的贷款年末余额等证明（住宅取得资金に系る借入金の年末残高等证明书）：通常10月左右，银行等金融机构会寄出贷款申请人当年待还余额，这份表格主要是用来计算当年抵扣额的。

 

 

4.建筑物/土地登记证（建物・土地の登记事项证明书）：这份文件是用来判断建筑物的使用面积（注册面积）是否超过50㎡或者抵押扣除申请人是否拥有该房产。

 

5.买卖合同或施工合同复印件（売买契约书または建筑请负契约书のコピー）：买卖合同是在签订房屋买卖合同时从房地产公司取得的。建筑合同是从承建新建筑/扩建/改造工程的建筑公司获得的。有了这个文件就可以判断是新房还是二手房，是新建还是扩建或改建。

 

6.身份证件（マイナンバーが记载されている本人确认书类）：需要提交个人编号卡或者在留卡，用于证明自己的身份。

 

7.证明补助金或证明住房取得等资金数额的文件的复印件（如果收到过补助金）（补助金等の额を证する书类、住宅取得等资金の额を证する书类のコピー （补助金や赠与を受けた场合））：从发放补贴的公司或提供补贴的人那里获得。

 

8.扩建或翻新等施工证明书（如果贷款用于翻新或扩建）（増改筑等工事证明书（リフォームした场合））：从进行扩建或翻新工程的建筑公司获得。有了这份文件就可以看到扩建和改建工程（面积）的内容、工程量等。

 

 

第一年提交的表单比较多，每一份都需要进行确认，当第一年的所有文件全部通过审核并进入抵税程序后，从第二年开始需要提供的文件就大大减少了，因为只需要进行住房贷款的专项附加扣除就行，一般只要提供年末余额证明书以及特别扣除申请，然后等待公司进行年终调整就可以了。

 

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