【初次投资者必看】2023版 · 日本房产进阶指南
发布: 2023/07/19 更新: 2024/11/04
作为投资品，日本房产的优势有哪些？在购买日本房产时我们会遇到哪些问题？这份进阶指南你一定需要！
通过本文，您可以了解以下内容：
7.在日本买房的流程
一. 作为投资品，日本房产的优势有哪些？
这几年一直有个声音：「在日本买房很便宜，趁现在房价不高可以买日本房产坐等升值！」。
但实际上如果单纯想靠炒房捞一笔的话，其实日本房产并不那么值得，不过要是说通过出租日本房产来获取稳定的现金流，那么日本房产的优势就很大了！
第一个就是日本住房需求旺盛。
近几年首都圈是日本人口流入第一大圈，每年流入人口数接近10万，租房需求是能够靠人口拉动的，因此东京稳定的租房需求是跑不掉的，可以从过去一年的每月市场数据中观察到这点：
第二个是日本房产的租售比很可观。
东京的二手房价连年增长已经步入了第7个年头，同时新房房价也已连涨8年。
尤其是这两年，层出不穷的优质房源涨幅非常快，同样平均租金也水涨船高，一些热门地段的租售比可以高达5%~8%，不光是外国人，就连日本人自己也会投资日本房产：
第三点是持有日元资产避险抗通胀。
日元在全球金融市场中是公认的避险货币这不必多说，一旦遇到全球经济下行，日元基本呈现增长的趋势。其实当我们买下日本房产的同时，就是不断地在赚取日元。
既置换到了避险资产，每月又能有稳定的现金流，何乐而不为呢？
二. 外国人购买日本房产，有什么限制吗？
外国人购买日本房产是否有限制是近几年来出现频率比较多的一个问题，我们就以中国为例，首先肯定的是无论是日本人还是中国人，在日本购买房产均不受限制，即日本人能够全款以及贷款购买日本房产。同样，中国人也能全款或者贷款购买日本房产。
全款购入日本房产基本只要找到合适的房源，然后联系当地的中介就能推进购房的事宜了，甚至全部流程都可以在国内完成，不过如果选择贷款买房的话，详细的购房流程不如来看一下之前写的外国人购买日本房产的攻略：
【贷款专题】2023最新版：外国人投资日本房产，如何搞定贷款？
熟悉完整个购房流程后，在这里还要再提醒大家注意以下这几点：
1.确保在国内每年有30万元及以上的人民币收入，以及能提供近2年来的税单；
2.申请贷款的中国人需要提供3~5个月以上的「非大陆地区收入证明」，其中收入需要覆盖贷款每月还款的1~1.5倍左右；
3.在申请贷款过程中必须由本人亲自赴日1~2次。
三. 公寓、民宿、土地，投资者到底该怎么选？
日本不同性质的房产，投资的思路完全不一样，不少人刚接触日本房产的时候确实会有犹豫，「公寓好还是一户建好？」、「买土地会不会更加直接点，还能自己盖楼？」。
其实公寓、民宿以及土地各有各的好，这篇文章里就很详细地为您剖析了不同性质的房产各自的优势，或许对您的投资有所帮助：
四. 日本各大城市投资收益率如何？
想要知道日本各大城市的投资收益率，首先要搞清楚两个概念，一个是「表面回报率」，另一个是「实际回报率」，其中：
表面回报率=年租金收入/房屋购入价格
这一算法很简单粗暴，比方说投资一套价值2000万日元的公寓，每月预想租金收入是10万日元，那么预想年租金收入就是120万日元，此时这套公寓的「表面回报率」为6%，一般表面回报率都会有点高。
而实际回报率的算法就比较复杂了：
实际回报率=（年租金收入-持有时必要开支）/（房屋购入价格+购入时其他经费）*100%
依旧是一套价值2000万日元的公寓，预想年租金收入120万日元，年维持经费是40万日元，房产价格2000万日元，买房时的其他费用200万日元，那么实际回报率是（120-40）/（2000+200）*100%=3.6%。
知道了两种不同算法之后，就能够根据日本各大城市不同地区的回报率数值来决定购房的区域了，具体可以参考以下文章及网址：
五. 外国人在日本买房可以贷款吗？
外国人在日本买房是可以贷款的，不过每家银行的政策不一，大部分日本金融机构在发放贷款时需要申请者满足以下条件：
贷款年限：需大于等于10年（因此，只拿3～5年日本签证的外国人，很难申请房贷）
借款人年龄：一般来说，借款人需要在20岁到65岁之间
还款负担率：原则上，年还款金额不超过年收入的35%
工作年限：这一项代表的是收入的稳定性，一般来说正社员，工作超过3年会比较好（工作年限越长，对审核越有利）
那么中国投资者在日本如何贷款买房呢？这篇文章罗列了中国投资者贷款买房的门槛以及具体的流程：
上面提到大部分银行要求贷款年限高于10年，但是这并不代表没有永住的外国人就无法申请日本购房贷款了。事实上，有一部份日本金融机构，专门开发出针对海外投资者的购房贷款产品。只要符合各金融机构的审查条件，就有机会成功申请日本房贷。
六. 在日本买房能拿到居留权吗？有助于移民日本吗？
在日本买房和获得日本的居留权是完全没有任何关系的，因此无论价值如何，在日本单纯买套房是不可能获得长期在日本生活的资格的，更不可能移民。
获得日本长期居留权最有效的方式是办理经营管理签证，概括来说就是需要在日本注册一家公司，有不低于500万日元的注册资本金，并且有真实的经营才可以取得。
在日本买房可以说是最没有风险的投资了，如果可以买到酒店或旅馆来经营，也可以取得经营管理签证，但只买几套公寓或一户建肯定是不行的。这里为你准备了26个关于经营管理签证的快问快答，能够解决您对于办理经营管理签证的疑问：
七. 在日本买房的流程
一般在购买房产之前，会委托地产中介根据自己的需求寻找心仪的房屋。在经过1-2次的实地看房之后（在购买已有租客入住的房屋是不能随随便便实地查看的）签订房屋买卖合同，在司法书士的陪同下付款、结算并进行房产过户。
日本人的严谨在过户环节最为体现，首先司法书士会对购房者进行电话或邮件进行预约，接着购房者会与司法书士在事务所内就购房事宜进行商谈、对房产名义变更进行调查，有必要时也会和房地产中介进行洽谈。
最后通知交付的资料及费用，款项结完之后在登记资料上签名、盖章并向法务局申请登记，整个购房流程才算结束。
八. 在日本买房首付多少钱？税费很高吗？
由于日本央行长期实行超低利率政策，日本本国人购房如果选择贷款，如果是自住房，那么就可以享受低于1%的超低利率，申请人的条件如果非常好，更可以享受0首付购房。
一般来讲针对有日本永住以及非永住这两种不同人群，银行给出的首付比例会有所不同，比如永住可能首付比例在0~10%，而非永住的首付会略高，大约在10%~20%，有些银行收的紧甚至要50%的首付。
利率方面的话，如果有日本永住身份，贷款利率大约在1.575%～1.8%，一些和日本当地银行有合作关系的中介公司能够给到低于1%的贷款利率，而非永住自己通过中行贷款的话，贷款利率在2.8%~3.8%左右。
购买时的税费以及持有时产生的税费并不高，具体的可以参考这些文章：
九. 投资日本房产前，你需要知道的4件事
对于投资者来说，以下这4件事是在买房前必须要了解的：
1.要了解购买区域的具体情况
在前往日本买房投资前一定要了解你意向的买房区域，并对该区域有一定的了解。其中日本的一些核心区域比如东京、大阪等，一直都是深受投资者欢迎的地区，在投资前可以多考虑这些区域。
2.挑选房屋时需要注意的部分
确定区域后具体选择房源时，一定要注意房屋的配套设施以及居住环境，除此之外，为了居住时的出行方便，还应注意周边交通的设施情况，尽量找离电车、铁路近的房屋，这类房屋一般更容易招租，而且由于交通方便，日本上班族租房也相当稳定。
3.除了准备房款还需准备税费
一般对于外国人来说，全款买房是最为方便，因此去日本购买房屋时一定要准备好充足的购房金，但是由于日本买房税费是额外支付的，因此除此之外还要准备好一笔资金用以应对税费的开支，不过一般也只有房屋价格的6%~8%。具体的税收内容可以参考这篇文章：
4.实地看房要注意细节
购买房屋之前请务必去现场查看一下房屋，要查看房屋的朝向、日照、采光、噪音、风水等方面的情况，不要随便看一下就购买下来。
如果您想了解最新的日本房源信息，请查看：日本房产精选
神居秒算隶属于日本上市不动产集团GA Technologies (株式会社GA technologies；东京证券交易所上市编号：3491），为国内专攻日本房产的专业品牌。公司服务包含为海外投资者提供赴日投资、置业、留学、租房、移居等一站式服务。用户遍及中国大陆、中国台湾、中国香港、东南亚甚至欧美等国家和地区。借由身为日本上市不动产企业集团的优势，具备第一手的日本房产资源。神居秒算致力为顾客提供优质服务，打造华人世界日本房产投资第一品牌。
上市不动产集团GA technologies成立于2013年，秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念，深耕日本不动产市场多年，并于2018年在东京证交所上市。截止至2022年4月为止，总营业额达853亿日元，员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司（2022/5/1~）。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」，为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。
以上图片截自于网络
如有侵权请联系删除
立即分享这篇文章
