Abstract

#真的要经历过大起大落的投资，才算是成功吗？

我们都听说过，股神巴菲特的投资理念就是「别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧」。有的人将它奉若金科玉律，觉得既然是投资，那就应该高风险配高回报；也有「佛系」投资者认为，低风险的稳定收益才是追求的最终价值。那么在当下的日本房产投资中，我们该抱何种心态？对于市场而言，究竟是最佳投资期？还是冷静观望期？

1.父辈的成功奠定了不动产之路

对于张宏振而言，自己先是一名在日本房地产领域「佛系」的投资者，其次，他才是e-life株式会社的创始人。

13岁的他就已经从大连起航，踏足日本这片热土。张宏振和日本的联系其实始于自己的父辈，他的父母就属于最早意识到日本房地产巨大的潜力、并且买下后经过高效运营从中获益的那批投资客。耳濡目染间，可能小张宏振并不知道日本房产的优点有哪些，但至少他知道，在日本的这一间间小屋，都是一把把打开财富之门的钥匙。

一直到自己升入大学，在日本生活多年的张宏振才慢慢对投资领域产生了不少的兴趣，在他毕业前曾相继去过金融公司以及不动产公司进行实习。在实习的过程中，他逐渐发现，相较于要对数字以及市场非常敏感的金融公司而言，不动产市场的这种相对「稳定」的投资环境，以及基于人与人之间的信赖所产生交易习惯，更加符合他的性格。

确定目标之后的张宏振，在大学毕业后迅速进入了大型房地产公司，当时日本房地产的优势并未像现在这样明显，因此那会儿他能接触得到客户几乎都是日本的本地客人。在经历了一年的打磨之后，他逐渐意识到，日本房地产这一稳定且趋于上涨的投资市场，非常适合中国人的投资风格——先求稳、后求回报。

于是，在做了一年的投资管理担当后，张宏振转到大阪的一家由华人投资设立的房地产公司入职，在接触了部分中国投资者之后，就更加坚定了他想要从事这行的决心。

不久后，张宏振和几位合伙人联手创办了现在的这家「e-life株式会社」。

张宏振平时自己也会关注和投资一些日本的物件，对他来说投资房产是一件已经习以为常的事，而并非功利性地一味求高收益。

身边的很多朋友会调侃张宏振是「佛系投资」的领头羊，但他却不以为然。投资对于他来说，和吃饭、睡觉、打球一样，只有将它融入于生活，才不会被阶段性的市场调整影响到投资心态。

2.佛系投资,让房地产变得更加easy

创办「e-life株式会社」的初衷，最早是为了能让来日本投资的客户够享受到日本房地产的红利，让投资变得easy，让自己的生活（life）变得easy。

e-life的总部位于东京新宿区，在中国的一线城市也有分社。每个分社都会有独立的社长，并且会有足够的销售人员用来应对一切关于房屋买卖、移民投资等问题。

目前e-life的业务内容覆盖日本房产买卖投资、企业并购、房屋租赁管理以及海外移民和医疗体检。并且和一部分房地产公司不同的是，e-life还会采用会员制的方式来招募客户。

一方面张宏振成立公司的时候还很年轻，本质上希望能够在创业的过程中，一步一个脚印地去为更多的国内客户制定属于他们的投资方案，以「解决海外投资难题」的思路去对待每一位客户。

另一方面，在他看来，投资日本房地产和在国内投资房地产还是有很大区别的。中国本土的房地产投资经验不能完全照搬到日本，日本的房地产市场是一个趋于成熟、稳定和透明的市场，相较之下需要对投资的物件更加了解以及拥有更多的耐心，才能在长久的运营中获利，而并非等待市场宏观的猛涨。

很多客户在和e-life进行房产相关问题的咨询或者是已经买过他们推荐的房子后都会觉得，e-life更像是一个交往多年的老朋友。它不会像一些中介那样「为了卖房子而卖房子」，e-life会根据每一位投资者自身财力以及投资目的，制定专属的投资方案。

因为他们的原则是决不能让投资者在投资过程中蒙受损失，因此无论是房屋买卖还是办理企业并购，e-life都会提供专业的律师和税理士全程陪伴，保护投资者的合法利益。

虽然看起来e-life的经营模式比较佛系，凭缘分在找投资者，但其实这种投资理念反而更加沉稳。因为无论是投资哪个行业，作为投资者必须要了解该行业，并不是因为大势所趋而「跟风」投资。

3.疫情并未让房地产市场受挫

由于日本土地价格在近几年有所回调，因此有不少华人不动产开发商借此机会开发了一些非常有投资价值的整栋公寓或者酒店。虽然有不少人在唱衰未来的日本房地产市场，但是从实际成交结果来看并非如此。

过去一年，在e-life成交的案例中，60%左右的买房者是日本当地人，而海外投资者比例则占到了40%。因此海外投资者对于日本房产的需求还是不少的，只是现在限于疫情的影响无法来到日本。但也恰恰是这次机会，让在日本的中国人以及日本本地人认为，此时是个抄底「捡漏」的好时候。所以综合来讲，现在海外投资者的数量减少，但是日本当地的投资者数量增多，整体处于一个动态平衡的状态。

如果是已经有一些投资经验的客户，对他们而言疫情是一个很好的、「以更低成本进行房产交易」的时期。

由于疫情，很多日本小公司、小企业由于经营不善，为了能够回笼现金流，不得不选择变卖不动产来稳定自己的企业。因此这时候就会有很多中国人或者是当地的日本人选择在这个时候以低价收楼。

「但同样情况下，很多客户觉得还是等到疫情结束后再到日本实地去看一下再考虑要不要买，到那个时候可能就随着需求量变多，价格就不会像现在这样那么实惠了。」

而对于那些0经验，或者还处在观望期的投资者而言，疫情是一个能够快速了解日本房产市场的最佳时期。而对于这些没有什么经验的投资者而言，张宏振建议没有必要将投资眼光全部放在核心区域，或许发散一些，赚得的收益也并不会少于这些核心区域。

中国的客户现在对于投资更加在乎的是收益的稳定性、投资的成本、地区的发展水平、房屋的空室率、满租率等等。相较于其他地区的客户，会考虑得更加细致，而满足以上需求的，或许大阪是近几年比较适合的投资对象。不过如果投资者不在乎投资成本，而优先考虑回报率的话，那东京核心区域依旧是最好的选择。

至于现在是否是投资民宿的最佳时机，张宏振认为，现在仍是一个观察期。

如果是3年前投资民宿，那会是一个很好的选择，因为大阪对于民宿的管控限制比较宽松。一条街上可能会零星遍布着一些民宿，没有什么竞争力，收益会非常稳定。

但是放在现在，一方面是疫情的影响，另一方面，由于前几年已经有很多人在大阪布局了民宿，这就导致整条街上的民宿数量激增，如果这些民宿的主人都是海外房东的话，就很有可能会引发价格战。尽管可以通过降低租金来换取出租率，但是长期来看，并不能保证原有的收益率。

如果真的对民宿类物件感兴趣，或许伊豆、冲绳、静冈、热海、富士山等周边会更加适合，因为这些地区除了外国人会来以外，日本当地人也会经常去这些地方，这样即使是观光低谷时期，也能凭借日本当地人的出游，保证一定的收益。