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神居点睛

疫情后，为什么日本不动产「黄金地段」遍地开花？究竟是因为不动产真的物有所值还是各大中介在割最后一波「韭菜」？

日本东京台东区，位于上野和秋叶原之间充满复古气息的热闹城市——御徒町，其交通便利，步行10分钟就可以到达JR山手线、东京地铁和都营地铁站。因此在过去的几年里，御徒町的土地价格在一点一点地上涨，直到今年涨幅达到了11%。以它为例，来看看这块新晋的「黄金地块」究竟是否真如官方所言的那样潜力无限？

步行范围直达6条中心线，交通便利「拔群」的御徒町

从客观条件来看，御徒町在交通这方面的优势是很多地段所无法比拟的。

在寸土寸金的东京，哪怕是靠近一条主要铁路路线，其地价和房价就直线上升，更何况御徒町周遭围绕着6条中心线路。

地理位置上，JR山手线和京浜东北线通过的「御徒町站」位于上野站和秋叶原站之间。以此为中心稍往东，会有地铁大江户线「上野御徒町站」，筑波快车线和大江户线连接的「新御徒町站」、东京地铁日比谷线的「仲御徒町站」。

西边还有东京地铁银座线「上野广小路站」。这些车站都在徒步范围内，善于利用这6条线路，几乎可以到达东京都内的任何地方。御徒町区域在东京都内也是为数不多的铁路聚集地。

例如从JR御徒町站到东京站，不用换乘只要6分钟；去附近的上野站只需要步行2分钟也就到了。从地铁银座线上野广小路站到浅草站要7分钟，到涩谷站最多也就25分钟。

从都营地铁大江户线的新御徒町站到新宿西口站将近18分钟。距离东京都内几乎所有的主要车站都在30分钟内的范围。

感受来自下町风情的魅力

交通属于硬件设施，而真正能够「攒」人气的应该是专属于每个地区独有的街区风情。

比如御徒町是个下町（日本古代城市中庶民聚居的工商业区域，也就是平民区，相对的概念可以理解为富人区），从上个世纪留下的下町魅力，御徒町丝毫没有完全抛弃，以珠宝店和贵金属店居多而闻名。车站前有「松阪屋」，北侧有「アメ横通」。

御徒町附近总是有很多前来购物的居民和游客，营造出一种非常热闹的景象。

这一带在明治大正时代建有曲艺场和杂耍小屋，有着作为欢乐街的历史。据说当时聚集了很多以曲艺场的客人为对象的料理店和小摊，这和现在上野附近的繁华有着密切关系。

在御徒町站和仲御徒町站之间的台东区上野5丁目附近，珠宝店、贵金属商店以及办公大楼鳞次栉比。这里和御徒町站不同，气氛相对安静。

昭和大街和左卫门大道之间的区域是这里附近的住宅区域，除了公寓、一户建以外还有木造房屋以及胡同等等，可能这边的下町风情留存的更加多一点。

同时，都营大江户线·筑波快车的新御徒町站周边都是比较安静的住宅街道。当然像是24小时超市及便利店也都有，购物畅通无阻，医院也很多，万一有什么意外情况也不必担心。

独立的育儿支援制度

选择居住条件的另一个关键点在于是否是易于育儿，尽管单身的上班族可能感受不到，但这一点确实是一些新婚家庭较为看重的。

在台东区，婴幼儿、儿童（0岁至中学生）在使用健康保险证前往医疗机构时，医疗费会有相应的补贴。尽管整个日本的医疗以及教育福利已经非常完善了，但是台东区的政府在育儿方面依旧还是愿意花更多的精力和财力，比方说：

台东区育儿支援制度的例子

◆单亲家庭的医疗补助：在单亲家庭的情况下，孩子满18岁之前都将获得补助医疗费；

◆家庭抚养支援计划：在第3个孩子出生后，「小学入学」以及「中学入学」的时候将会赠送「祝贺礼物」。礼物还会随着年龄不同出现不一样的规格，例如出生贺礼和小学入学贺礼的话，可以选择1万日元的儿童商品券或1万日元的图书卡；

◆幼儿安全帽的免费发放：这是为了防止因自行车翻倒导致孩子头部受伤的头盔；

◆对升入高中的学生提供部分学费支援：补助入学时学费的一部分。根据居民税的非课税、课税不同支付额也不同，4万日元至8万日元不等；

……

另外，关于能否顺利进入幼儿园的相关事项，根据东京都福利保健局的资料《关于保育服务的使用状况（保育サービス利用状况について）》（令和元年7月29日），以「待机児童人数（到了入园年龄却没法入园的孩子）」的数量来计算的话，台东区在东京23个区内排名12，处中游水平。台东区的待机儿童数从平成30年的183人，仅用1年就减少到了79人。

尽管目前还处于通往待机儿童人数为零的阶段，但从这几年政府采取的行动来看，已经有了显著成果，这一点应该值得好评。从这种趋势来看，可能1~2年内台东区的待机儿童数量可以做到「清零」。

御徒町地区当下的地价行情

根据日本当地的大型房地产门户网站上公布的台东区房地产价值来看，每坪（一坪约合3.3㎡）单价约310万日元（约合人民币19.52万）。与隔壁的墨田区（约224万日元/坪）和荒川区（约203万日元/坪）相比，每坪几乎要高出约85万~100万日元。

出现如此大的价格差异的原因在于，与台东区相比，墨田区、荒川区、足立区周边河流泛滥的风险会相对更高一些。出于对居住安全的考虑，影响了土地的价格。

那以车站周边地区的地价作对比呢？

从车站周边地区的价格热度来看，秋叶原以约740万日元/坪占据榜首，相对的，仲御徒町站和新御徒町站周边的地价则几乎是其一半以下，约为341万日元/坪。

不过相比更具活力的上野站周边以及有名的下町浅草站周边，仲御徒町站和新御徒町站周边的行情还是要更高一筹的。

事实上，这一带公示地价在近几年上涨明显。

比方说距离新御徒町站110米左右的台东区元浅草1丁目6附近，公示时价比去年上升了约14%。另外，在银座地铁日比谷线「仲御徒町车站」附近的台东区台东4丁目33附近到台东4丁目18区域，公示时价也比去年上升了9～11%。

从JR御徒町站到仲御徒町站、新御徒町站，可以看到地价整体上是出于一个持续上升的地区。

这个夹在南北走向的昭和大道和アメ横通之间的区域可以说是地价以两位数上升的「黄金地段」。

地价急速上升的御徒町周边地区

照片放大后地价急速上升，御徒町周边地区

从2014年开始逐渐上升。当时上升率为2～4%左右，2017年超过5%，2019年的地价平均比去年上升了约10%。可以认为今后还会有一段时间上升趋势

总之，御徒町地区会被看好主要还是靠仲御徒町、新御徒町等JR山手线、京浜东北线、东京地铁・日比谷线、都营大江户线、筑波快车的多条线路营造的交通便利性极高的街区。

并且，自2014年左右开始连续5年公示地价持续上升，仅2019年就比前一年上升了约10%左右。二手公寓的房子也很多，如果按照建筑年数和面积等条件来选择的话，可以选择多个选项也是这个城市的魅力所在。

上野的购物区令国内外的游客络绎不绝，各种各样的饮食店比比皆是，生活也很方便。

除此之外，东京的台东区还是一个致力于育儿支援的区域。换句话说，除了公共交通的便利性之外，日常生活中不可缺少的购物选择物数量之多、育儿支援的提供，多方位提高了御徒町的价值。这样一看，被誉为「黄金地段」似乎也不为过。

参考资料：

[1].2020日本土地价格公示网

[2].5年で地価が10％上升！？人気高まる「御徒町」のマンションは买い？ 3阶以上、ゴールデンエリアの物件が狙い目か

[3].东京各区「印象地图」：住在哪里，也决定了别人看待自己的眼光？

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