东京「下北泽」的再开发会改变日本不动产价格「怪状」吗？



2020年初的时候，日本有两个比较受关注的新地块再开发，一个是下北泽站附近的「ボーナストラック（BONUS TRACK）」，另一个是在立川站附近的「グリーンスプリングス（GREEN SPRINGS）」。

下北泽站附近的「BONUS TRACK」

立川站附近的「GREEN SPRINGS」

可能生活在北上广深的朋友会觉得这无非就是两个现代化的商场开业并无任何不妥，但是对于寸土寸金的日本以及物尽其用的日本人而言，这既是一种尝试，也是一场博弈。

这两个地区都并非非常热门的地区，重金砸在这两块地方是否会带动两个地区的房价、地价或者经济走势其实是未知的。

与其他商业设施有着明显不同。首先，BONUS TRACK于2004年开始进入开发状态，用了14年半，最终在2019年3月完成下北泽站周边的再开发。

项目中约有1.7公里供商业入驻的区域，包括住宿、餐饮、娱乐、展览等设施。BONUS TRACK距离下北泽站直线距离约150米，也在世田谷代田站（隶属于小田急电铁小田原线的铁路车站）附近。

现在我们所看到的BONUS TRACK其实并非当初设计时所想呈现出的样子，在经历了14年的精心打磨，新的创意不断被吸收，这才使得现在正式对外营业的BONUS TRACK是一个拥有商住两用功能的大型建筑群。

其中最大的中央建筑，面积约为500㎡，上下两层都是用来招商引流的商用建筑，而围绕在中央建筑周边的100㎡木质小楼，则全是用作住宅。

原本BONUS TRACK拿到的开发许可就是兼具第一种中高层居住专用地区（第一种中高层住居専用地域）以及第一种低层居住专用地区（第一种低层住居専用地域）这两种区域用途许可来建造的，前者只能建造高层商业用途的建筑。而后者相反，只能建造住宅，不能建造以盈利为目的的店铺和办公室。

GREEN SPRINGS巨大的中庭

同样，位于立川站附近的GREEN SPRINGS距离立川站仅有5分钟的步行距离，在沿着绿道「サンサンロード」将近3.9万㎡的土地上，GREEN SPRINGS就在此处。

和BONUS TRACK类似，除了中庭以外，周围既有商业设施、办公用地，也有居民住宅，而且中庭占地面积达到了近1万㎡，差不多是整个院子的四分之一。

BONUS TRACK和GREEN SPRINGS的开发对日本不动产而言是一次全新的尝试，因为在日本，开发商拿到地块之后，要么会选择打造成纯住宅区，要么会打造成纯商业广场，要么打造成纯开放式公园。无论是这三种用途中的哪一种，共同的目的都是为了通过开发来赚钱。

但是BONUS TRACK和GREEN SPRINGS的开发商却想到了更深一层——不单单只是想靠开发的地块来赚取差价，他们想以此抬动周边地区的房价、地价，赚取长远的利益。

因为当开发商拿到下北泽这块地的时候他们面临着两个问题——一是作为亚文化天堂的下北泽地区，其最富代表性的个性一面逐渐丧失，另一方面是当地的房屋空置率居高不下。

以前的下北泽离涩谷、新宿都有点远，由于交通问题所以这边的房租都很便宜，这也就吸引了许多有个性的商铺聚集于此。久而久之，「亚文化天堂」的这个名号就被打了出来。不过由于周边商店街的租金上涨，吸引了许多的连锁大店的数量也相应增长，在这种情况下，下北泽的优势逐渐就被淡化了。

另一个是空室率的问题。

包容和治愈的「亚文化天堂」

据统计，在10年前，也就是2010年的时候，世田谷区有8万户以上的住宅。尽管世田谷区是东京比较热门的地区之一，但过去空室率一直都是一大难题。官方统计当时世田谷区有20%~30%的闲置房，那就更别谈当时不怎么热门的下北泽站周边了。

结合下北泽的这两个难题，开发商在通过对开发的成本以及后续收益的计算后，向许多个人事业主开出了15万日元租金的条件。此举降低了租住门槛，吸引大量有个性的商铺回归下北泽，希望能重建过去辉煌的「亚文化天堂」。与此同时，在吸收了大量人气之后，也就同时解决了下北泽空室率过高的问题。

你以为开发商就只考虑到这里么？其实开发商的眼光放的比一般投资者还要远。

除了市中心的改造以外，日本绝大部分的土地再开发都会遇到「怪状」：仅只是开发完成的地段出现了房价、地价的上涨，对周围的影响却不大。很多再开发的地段，在开发前后的10年内，通常都是开发区域价格直线上升，但是隔一条街的地方几乎没什么变化。

而且这种情况随着开发地块越临近郊区，趋势就越明显，极端情况下还会出现再开发地段房价急剧上升，隔着一条街的旧地块价格反而下降的例子。这样还会使得两地的居民产生抵触情绪，对当地的执政者也是一个压力。

而BONUS TRACK和GREEN SPRINGS的开发商借鉴了国外的一些成功经验，斥巨资精心打造地块上的商业、居住用地。不仅只是改造地块内的居民，而是对整个街区产生正面影响。

那么这种改造方式就真的会奏效吗？至少在海外是这样的。

以纽约的高线公园（High Line Park）为例，从切尔西到哈德森园区约2.32公里的区域内，高线公园的开发设计就是利用废弃的高架铁路，在2014年全部规划成了种有百种植物的景观公园，直到现在，每年都有数百万人前来参观，大大提高了周边的知名度。这也直接导致了纽约高线地区不动产价格大幅上涨。

由于高线公园的诞生，此前缺乏交通便利性而不受欢迎的曼哈顿中西部的房地产价格一下子上涨了。尤其是那些沿着高线公园周边的房产，最低涨幅也有20%，极端情况也有直接在原基础上翻倍的房产。

正因为有了国外的成功经验，日本的开发商才会想要结合本国的实际情况，来打造一个能带动周边地区房价上涨的、属于日本的「全新区域」。

只是这些创新是否真的能撼动日本不动产的现状？创造出属于日本的「高线公园」，成为日本不动产改革的先驱者？这是一件非常值得期待的事情！

参考资料：

[1].｢下北沢｣新施设は日本の不动产概念を変えるか——开発地域しか価格が上がらないというジレンマ

[2].下北沢に诞生した新しい町・BONUS TRACKがグランドオープン！

[3].下北线路街に「BONUS TRACK（ボーナストラック）」4月1日开业、13店舗の详细発表

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