1.除了屋况，周边环境也是必要重点

 

看房时，房屋内部的状况、室内动线、隔间、屋内设备都是必须确认的地方。门窗、阳台、纱门纱窗的状况都别忘了确认。一般看房都会安排在白天，这时也不要忘了确认室内日照的情况如何。

 

当然不只是房子本身的状况，周边的环境也是决定一个房地产价值的关键。附近是否有超市、便利商店、医院、银行或邮局等这些满足基本生活需求的场所。有些人会在意附近是否有公园等休闲场所。

 

安全方面，住家附近街道的街灯是否完备，也会影响到晚上一个人走夜路时的安全性。安全性这一点特别会影响到单身女性以及有小孩的人士决定是否租屋或购屋的意愿。另外，日本生活特别是大城市，多半依靠大众运输。离车站的距离也是决定生活便利程度和一个房子的房价或租金的重点之一。

 

2.别忘了确认房子本身的管理状况

 

如果是集合式住宅，在日本一般都是委托给专门的管理公司进行日常的管理及维护。看房时可以留意以下几点，能稍微看出建物本身管理是否有用心。

 

• 建物周围的植栽是否有定期维护？

• 垃圾收集场是否有定期打理？

• 信箱包裹是否有定期整理？如果多个信箱都塞满广告传单或是邮件被塞到放不下，很可能管理员并未确实尽到整理业务。

 

一楼大厅或其他公共空间是否堆满大楼的杂物或住户的各种杂物？日本的公寓一般都会在契约上注明不可在楼道或公共空间堆放杂物。虽然实际情况还是看各个建物而异，但如果一间大楼的公共空间都堆满杂物则很可能管理公司并未善尽管理责任。

一间公寓的管理是否确实也是左右房子价值的关键之一。看房时也不要忘了确认每个月需缴交的管理费和修缮备用金，以及目前的公共经费还剩多少。

 

有些管理公司会刻意压低备用金的金额借此吸引住客。这样的做法却很可能导致未来当大楼需要进行大规模整修时经费不足，需要额外向住户多收钱甚至去借钱以填补财务缺口。

 

3.如果需进行翻新、整修

 

中古屋虽然价钱比较便宜但屋况相对没有新的房子佳。近年来愈来愈多购屋人买下中古屋后，依照个人喜好进行翻新。

 

如果有这方面想法，建议在看屋的阶段就要一并将预算考虑进去。

 

 

4.购入日本中古屋需要多少预算？

 

签订交易契约后的各项必要费用

除了房子本身的价格，以下是房屋交易时的必要费用：

• 印纸税（印花税）

• 仲介手数料 （中介费）

• 手付金 （订金）

 

交易契约当课征「印花税」。交易金额在1,000万日圆～5,000万日圆以下的话，印花税为1万日圆。中介费的计算方法为建物价格×3％＋6万日圆为上限。

 

中介费是缴给中介公司的费用，因此支付的时间点会根据每间公司的规定而不同。有些公司会在签订交易契约的阶段先酌收50%的中介费，交屋的时候再收剩下的50%。有些公司会在一开始签约时就收取100%的费用，也有的公司会在交屋时才一次收费。

 

订金一般占房子价格的5%。订金作为头期款的一部分，虽然是算在房子的金额里，但普遍都采现金付款。剩下的款项才会根据购屋人需求再以贷款每个月支付。

 

 

5.交屋时的费用

 

上一篇文章有提到，如果使用房屋贷款的话，会需要支付以下费用。

 

• 契约的印花税（借款金额在1,000万日圆～5,000万日圆以下的话收取1万日圆）

• 融资手续费（约借款金额的2％）

• 贷款保证金（根据各家银行金额不一）

• 债权设定登记费（登记费及代书手续费，约3～4万日圆）

• 火灾保险费（根据所选公司及方案，保费不一）

 

所有权转移的权状登记一般会交给代书处理。虽然根据购买的房产价格，金额稍有差异但普遍会需要数十万日圆不等的费用。此外固定资产税也就是所谓的房屋税及土地税，则会根据交屋日期进行费用的精算。

 

6.日后的固定支出

 

交屋后，屋主也必须缴交一些固定的费用以确保持续持有该房地产。如果是居住于日本当地的屋主，务必要将搬家费用也考量进去。日本的搬家费用昂贵，因此在交屋后，搬家的支出也是不少屋主的一笔庞大支出。

 

交屋后的半年到一年半，屋主会收到「不动产取得税」，也就是房屋取得税的缴费通知。这个费用为一次性的税金。所购买的房地产如果满足一定的条件，如专用面积大于40平方米，屋龄需在一定的年限（通常为1983新耐震法通过后），可享有税制减轻。每个县市针对取得该地区的房地产税金可能会有不同的规定或优惠措施，建议可以询问仲介避免个人权益吃亏。

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

 

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