日本房产｜日本公寓的投资回报特别高？别急！可能算法不一样

进行不动产投资，不论国内外房产，首要考量的就是「投资回报率」。透过这篇文章可以了解到日本房地产市场上最普遍的投资回报率计算方式，以及购入日本房地产之前必须考量的点。

 

「投资回报率」的基本概念

 

一般所说的「投资回报率」指的是购入投资用不动产下后，除去投入的成本，一整年的租金回报率。大部分的金融商品提到投资报酬率是包含利息的情况下计算，一整年所得到的收益。房地产的投资报酬的计算方式并无太大不同，但其中又可分为两种：

 

• 表面回报率

• 实际回报率

 

 

表面回报率又称「投资成长率」，一般不动产中介在房源介绍上所提到的回报率也是所谓表面回报率。

 

表面投资回报率的计算方式

 

预计的全年租金收入÷不动产购入价格×100%＝表面投资回报率

 

以2000万日元的物件为例，若每月租金为10万日元，一年可有120万日元的租金收入，那么其表面投资回报率为：

 

120万日元÷2000万日元×100%＝6.00%

 

但是房地产投资实际上又有许多成本，比如包含房子的修缮费用、管理费等各项支出。或者也可能发生因为房客退租而无租金收入的情况，或投资后却迟迟未找到房客。表面投资回报率是基于全年满租的情况下算出，所以也称为预测投资回报率。

 

若要精确算出实际的回报率则需要将所有必要和可能的支出都计入，扣除掉所有成本才能得出实质的投资回报率。但也因为实质回报率的计算，不确定因素太多了，反而不太好计算而且要得出结论需要更长的时间，一般中介所标示的投资回报率多以表面回报率为主。

 

 

实际投资回报率则会将所有成本收支细项皆列入考量算出。跟表面投资回报率不同的地方在于，实质回报率会将税金、管理费、修缮备用金等支出费用都纳入后算出的数字。以此也能较精确得出最终的收益为何。当然实质投资回报率的计算同样也是基于全年满租的情况下进行试算，并未将空屋的风险纳入考量。

 

实际投资回报率的计算方式

 

（全年租金收入－全年经费支出）÷（不动产购入价格+购入时各项支出）×100%＝实质投资回报率

 

以全年租金收入120万日元为例，需扣除管理费及修缮备用金等每月固定支出，全年约20万日元。还要再加上购入时的登记费等各项行政手续费（2000万价格的物件行政手续费约为50万日元）。

 

那么其实际回报率为：

 

（120万日元－20万日元）÷（2000万日元+50万日元）×100%＝4.87%

 

 

可见，当扣除各项成本后，实际投资回报率会比表面回报率来得低。因此投资房地产前必须谨慎考量进行试算，因为有可能表面上看着是赚了，但实际上实质利益却是亏损的状况（这里说一下，平均下来日本房地产投资回报率粗估为3%~4%）。

 

对于初次投资日本房地产的投资者而言，首选收入稳定的东京的出租公寓。东京都内有许多地理位置良好的中古屋，十分适合用来作为出租用。这一类型的房型也推荐给房地产投资的新手。

 

中古物件比起新筑，不仅购入价格较便宜，选择离车站近受租客欢迎的物件便能确保稳定的中长期租金收入来源。特别是东京市中心的物件，地理位置佳的房源通常不用担心找不到房客。理由是首先东京身为国际大都市就已经确保了拥有一定人口数（本地＋外来），租房需求旺盛。以东京都内地理位置不错的出租用公寓为例，平均的表面投资回报率基本在3%~4%。

 

当然，中古屋相较于新屋也有不足或不吸引人的地方，但一般来说买卖价格也不会有剧烈波动，以投资的角度来看：「租金收入+卖出价格」都不失为一笔划算的交易。

 

 

综观日本不动产租房市场上常见的单间套房的回报率行情。根据（一财）日本不动产研究所于2022年10月所做的调查显示，市场上单间套房的投资回报率行情如下：东京城南地区为3.9%、横滨为4.5%、大阪4.5%。

 

而与主要都市相比，地方县市的主要城市如札幌为5.0％、仙台5.1％、广岛则有5.2％，地方的投资回报率实则较高的情况。

 

当然这其中肯定也有投资陷阱的，在了解了两种不同的投资回报计算方式后，下期我们就来聊聊高回报率背后的投资陷阱，敬请期待！

 

……

 

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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上市不动产集团GA technologies成立于2013年，秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念，深耕日本不动产市场多年，并于2018年在东京证交所上市。截止至2022年4月为止，总营业额达853亿日元，员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司（2022/5/1~）。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」，为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。

 

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