从日元汇率大幅下降开始，不少人就在唱衰日本，尤其是在说日本房产市场，「暴跌」、「疲软」、「负资产」，仿佛日本人民现在挣扎在水深火热中。

 

但在8月初，回顾第1、第2季度的各项数据发现，日本的房地产市场早已进入佳境：

 

1.超三成年轻人已有房，买房投资理念加深。

2.日本房贷利率连续5个月上涨。

3.首都圈铁路沿线房价（路线价）上涨。

 

01.日本年轻人买房开始内卷，房贷利率上升

 

 

在日本，一方面是出自于对泡沫时代的恐惧，另一方面是对居住条件并没有什么太高的要求，租房也能过一辈子，因此很少有年轻人刚开始工作就攒钱买房。

 

但这已经是老观念了！现在的日本年轻人买房都开始内卷。

 

根据日本总务省发布的数据显示，2018年的日本全国自住房持有率为61.2%，1978年的自住房持有率为60.4%，几乎40年来没有太大变化。在这其中，20多岁的年轻人住房拥有率仅为3.1%，25~29岁的人占到9.1%。2020年，29岁以下的两口之家的住房自有率达到33％，是最近约20年来的最高水平。

 

（2018年不同年轻段的自有住房率）

 

并且近年来，越来越多的日本年轻人逐渐意识到买房可以不单单是为了居住，也可以是为了资产增值。

 

根据日本SUUMO房产网公布的数据，2020年购买日本新建公寓的人群中有16.3%年龄在20岁左右，并且已投资为目的的居多。年轻人买房比例自2017年以来连续4年增加，达到了过去10年间的最高值。

 

不仅日本年轻人买房「不躺平」，甚至原来希望全款买房的购房习惯也逐渐转向了贷款买房，日本住房贷款利率也随之上升。

 

据日本不动产新闻报道，日本住宅金融支援机构在6月份公布了「FLAT 35（长期固定利率住房贷款）」利率。其中贷款年限在21年以上（融资率低于90%）的贷款利率为1.49%（环比上涨0.01%）至2.54%（持平）。

 

金融机构放贷频次最高的利率为1.49%，该利率环比上涨0.01%，并连续5个月增长。此外，还款期限为20年以下的利率为1.36%（环比上涨0.01%）至2.41%。

 

02.首都圈铁路沿线房价上涨，6月小户型二手公寓连续14个月上涨

 

7月初，日本国税厅根据2022年第1、第2季度房地产市场成交记录重新制定了以遗产税和赠与税作为计算标准的2022年版公路沿线地价（路线价）。

 

此项数据显示日本全国的房价平均浮动率比2021年上升0.5%了，也是自新冠以来的首次地价上涨。

 

「路线価」是指每年日本国税厅对铁路沿线周边居民住宅根据「遗产税和赠与税」税率作为计税标准得出的每平方米土地价格，是考察日本房产价格一个重要指标

 

按照各都道府县区分，2022年版路线价上升的共有20个都道府县，比去年的7个道县多出13个。其中，涨幅排名第1的是北海道，上涨幅度为4.0%，其次是因写字楼需求上升而使得办公室购买成本上涨的福冈县（3.6%）以及宫城县（2.9%）。去年价格出现下滑的东京、爱知、大阪、广岛等地今年也均呈现上涨。

 

东京都中央区银座5丁目文具店「鸠居堂」前的银座中央大道连续37年成为全国路线价格最高，每平米为4224万日元（约合人民币214万元）。

 

地价的上涨使得新房、二手房价格也随之水涨船高。

 

6月的日本二手房销售情况也非常乐观，大户型（65~70㎡）以及单身公寓（20㎡左右）的成交价继续上涨，整个首都圈70㎡的二手房价在2022年6月环比增长0.1%，均价为4,705万日元（约合人民币238万元），继续保持连续14个月上涨。而二手公寓成交平米单价为66.99万日元/㎡（约合人民币3.39万元/㎡），自2020年5月开始连续26个月超过前一年同期。

 

从各都县的情况来看，东京都平均房价较上月相比上升0.6%，成交均价为6,306万日元（约合人民币320万）。

 

神奈川县（上涨1.2%、均价177万元）、琦玉县（上涨1.2%、均价149万元）和千叶县（上涨3.1%、均价130万元）依旧保持上涨。

 

 

关西地区主要地区成交均价也有涨幅，与2022年5月相比小幅上涨0.2%，均价为2,791万日元（约合人民币142万元）。

 

其中大阪府均价略有下滑，环比下降0.1%，为3,005万日元（约合人民币152万元），与去年同期相比有6.2%的增长。兵库县二手公寓成交均价上涨1.4%，为2,384万日元（约合人民币123万）。

 

 

东京都心六区中，成交均价整体比上月增加0.2%，为496万元人民币，连续9个月增长。

 

大阪市中心地区成交均价相较上月涨幅0.8%，均价为5,001万日元（约合人民币254万）。

 

 

相较之下，首都圈房源的成交量略有下滑，其中：

 

○房源成交件数

6月首都圈的二手公寓成交量为3,003件，环比下跌7.9%；

 

○房源增加件数

6月库存房源增加至14,461件，相比上月增加了6.9%；

 

○挂牌房源件数

截止至6月共有37,179件，总库存环比增加0.4%。

 

 

○成交房源平米单价

6月首都圈内的二手公寓成交价格每平米为66.99万日元（约合人民币3.39万），相较上月上涨了2.1%，但是从2020年5月开始连续26个月超过前一年同期；

 

○新增房源平米单价

6月新增二手房平米单价为70.84万日元（约合人民币3.59万元），与前月比上升1.0%；

 

○挂牌房源平米单价

6月二手公寓挂牌价格为72.65万日元/㎡（约合人民币3.68万），是自2018年2月以来连续第53个月超过前一年同期。

 

 

租金方面，根据日本不动产经济研究所（不动产経済研究所）发布的日本房产数据显示，在租赁市场方面，整个首都圈的二手房每平米租金环比下跌0.5%，租金均价为3,316日元/㎡（约合人民币168元/㎡）。

 

其中东京都的租金较上月持平，租金均价为3,745日元/㎡（约合人民币189元/㎡）。

 

一都三县中除东京都外均有下滑，其中神奈川县6月平均租金为2,449日元/㎡（约合人民币124元/㎡）、埼玉县6月平均租金为1,867日元/㎡（约合人民币95元/㎡）、千叶县6月平均租金为1,839日元/㎡（约合人民币93元/㎡）。

 

 

在首都圈主要城市的公寓平均租金中，东京23区的租金也略有下滑，均价环比下降0.3%，为3,835日元/㎡（约合人民币194元/㎡）。

 

另外，千叶市（环比-0.1%，1,855日元/㎡）、埼玉市（环比-4.1%，2,170日元/㎡）6月的平均租金环比也均有下滑。

 

横滨市（持平，2,578日元/㎡）自年初以来新建公寓数量在不断上升，除了4月份出现小幅震荡外，今年以来的平均租金都在平稳增长。

 

 

根据RENOSY统计的2022年6月日本房地产成交记录来看，25~29岁的购房者比例占到了32%，高于排名第2的30~34岁的中年人（18%），日本购房人群趋于年轻化的情况越来越明显。

 

 

在这些成交的购房者中，男性占到了90%，其中已婚人士占到了62%。

 

人群方面依旧是以年收入在500万日元（约合人民币25.4万）左右的公司白领为主要投资对象。

 

 

随着日本职场逐渐从远程办公回归至通勤上班，以单身公寓为主的租房市场接下去又将是关注的焦点。

 

趁着汇率尚在低位，选择一套优质地段的投资公寓恰逢好时候，因为此时投资，成本将会是近几年来的最低时刻。对于长期持有日本房产的投资者而言，现在拥有日元资产越多，将来汇率回升得到的回报越丰厚。从买房投资的角度来看，既能省钱又会赚钱，一举两得！

 

神居秒算隶属于日本上市不动产集团GA Technologies (株式会社GA technologies；东京证券交易所上市编号：3491），为国内专攻日本房产的专业品牌。公司服务包含为海外投资者提供赴日投资、置业、留学、租房、移居等一站式服务。用户遍及中国大陆、中国台湾、中国香港、东南亚甚至欧美等国家和地区。借由身为日本上市不动产企业集团的优势，具备第一手的日本房产资源。神居秒算致力为顾客提供优质服务，打造华人世界日本房产投资第一品牌。

 

上市不动产集团GA technologies成立于2013年，秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念，深耕日本不动产市场多年，并于2018年在东京证交所上市。截止至2022年4月为止，总营业额达853亿日元，员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司（2022/5/1~）。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」，为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。

 

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