它来了 它来了
汇率4开头的时代它又到来了！
其实从去年10月开始，日元汇率就一路跌跌撞撞，无论是因为新冠导致的经济不景气，还是受到美联储加息的影响，总之每每遇到日元汇率下降，对于我们而言就是「买东西又能捡着大便宜了！」。
根据日本ANN的新闻报道，日元汇率下降的同时，原本由于疫情而萧条的秋叶原大街上早已是人头攒动。对于身处日本的外国人而言，眼下正是「抄底的最好时机」。
在随机采访的外国人中，买玩具手办和苹果系电子产品的人最多，一位接受采访的墨西哥小伙一连购买50个手办还直叹「实在是太便宜了」。
再比如苹果系电子产品价格在日本也走低，目前在售的iPhone 13 128G版在日本售价为98,800日元，约合人民币4890元，同款产品与世界其他各国的平均售价（126,433日元）便宜了近27,000日元，约合人民币1336元。
甚至该型号的苹果手机在日本线下已经脱销，线上预约到店取货已经排到了3周后，可见汇率下跌对当地居民而言是利大于弊。
其实不光是生活用品，甚至就连日本房产都出现被「爆买」的现象。
根据日本当地机构的统计，早在去年10月以及今年4月两次汇率降至低点时，就已经有中国人在「爆买」日本写字楼了，而且在疯狂抄底日本房产的国人中，香港投资者占的比重越来越大！
「现在投资日本房产是一个比存在银行更好的选择」
一位来自香港的投资者表示，日元贬值是一大因素之外，日本公寓稳定的租金收入进一步增加了投资吸引力。同样是价值60万港币（约合1036万日元、51万人民币），在香港买到一间能居住的公寓是不可能的，但是在东京或是大阪却能找到收益不低的单身公寓。在经过多次买入大阪的房产后，目前每月的租金收益能达到8000港币（约合13.8万日元、6847元人民币）/月。
这种日本房产的投资浪潮也逐渐在向内地的中产阶级蔓延，尤其是北上广深等地的投资者，投资意愿特更加强烈。
位于六本木的房产公司负责人透露了疫情这2年面向中国投资者的销售情况。
「从去年汇率波动至今，每月都有约10件来自中国投资者的咨询，人群主要以公司白领以及公司经营者等富裕阶层的个人为主。他们咨询比较多的有东京都心6区价值5,000万日元~7,000万日元（约合人民币247万元~345万元）的单身公寓以及重点商圈价值5亿~10亿日元（约合人民币2470万元~4940万元）并靠近交通枢纽的写字楼。」
由于从5月开始，日本法律允许房地产买卖签约网络化，许多国内的买家甚至都不介意因为疫情而不能去现场看房，直接在网上预约在线看房并当场购房。所有流程均能线上化后，来咨询购房的人数更是翻了1倍，也有豪气买家直接线上买下一栋写字楼。基本从打电话来咨询到正式签约，平均耗时4~5天就能成约，就连日本当地的房产从业人员都感慨中国投资者的购买力不容小觑！
中日两国房产的投资盈利模式不同，中国更偏向于房屋的自身价值增长，日本则更偏向于长久的运营增长。现在就连日本人都知道，只要地段选得好，在中国买房过几年后转卖，很大几率能赚钱，只是存在一定风险。
像是欧美地区，国家对非居住者购买当地房产采取了许多限制，但是日本没有，无论是日本人还是外国人，只要愿意，就能买日本房产，没有任何限制。这对于所有的非日本投资者而言，就是最大的优点了。
对比中日两国的投资者，日本中介和卖家更加倾向于接待中国买家，主要在于两方面：
一方面是中国买家的投资目标很明确，从下单咨询到成交间隔很短。相较于日本买家的犹豫不决，出手不拖泥带水是日本人对中国投资者的第一印象。
另一个方面就是中国投资者通常习惯于全款现金支付。尽管日本贷款利率低，中国人也有机会在日本获取低息贷款，不过从历史的成交状况来看，中国买家更多数加倾向于一次性付清。因此从交易对象来说，日本卖家其实更加喜欢国人投资者。
无论是在北上广买房，还是在东京大阪买楼，其根本意义在于分散风险、赚取收益。在如今这个经济大放水、大通胀的时代，拥有一处日本房产，不仅能保证每月稳定现金流，还能保证自己的资产不受贬值，何乐而不为呢？
因此日元跌回4开头的时代，可以有焦虑，但是完全不用动摇投资决心，毕竟这就变相意味着，现在投资日本房产的成本依旧是近几年最低。
举个例子，同样是位于东京都价值2000万的公寓，一年前汇率是0.067，购买成本为134万人民币，而如果按照今天的汇率0.049来买，就只要花98万人民币，中间就直接省了36万。
也有人会觉得「按照这个算法，那些前几年日元汇率上涨时花134万买房的人，是不是今年就直接亏了36万？」，但其实日元汇率对于长期持有日本房产的投资者而言，不会有太大的影响，因为持有的房产正源源不断为自己赚取租金，这部分现金流以及房屋本身的价值待到汇率上涨时还能赚到一笔可观的汇率差，何乐而不为呢？
既然现在日元汇率已经跌破寻常，那么现在入手一套低价、优质公寓，就是在变相在节约投资成本。讲到这里，不少尚未持有日本房产的投资者肯定还盘算着「你看这汇率，都已经跌成这样了，索性咬咬牙跌到「3」开头的时代，直杀最低价！」
而我认为，现在上车，买到就是赚到
因为投资日本房产，总共有两次机会能够将成本控制在最低，一次是30年前日本房价还没涨起来的时候，还有一次就是现在汇率最低的时候。
鱼和熊掌不可兼得，当一次恰好的机会摆在你的面前，你没有好好珍惜，那么想要等待下次好时机，可能就遥遥无期了。
抓住现在的好时机，莫让犹豫徒增成本！
参考资料：
[1].歴史的な円安で加速する外国人の“日本买い” 不动产「一栋买い」もリモートで即决
[2].「日本の不动产は安くて利回りがいい」 中国人の中间层が物件を买いあさっている里事情
神居秒算隶属于日本上市不动产集团GA Technologies (株式会社GA technologies；东京证券交易所上市编号：3491），为国内专攻日本房产的专业品牌。公司服务包含为海外投资者提供赴日投资、置业、留学、租房、移居等一站式服务。用户遍及中国大陆、中国台湾、中国香港、东南亚甚至欧美等国家和地区。借由身为日本上市不动产企业集团的优势，具备第一手的日本房产资源。神居秒算致力为顾客提供优质服务，打造华人世界日本房产投资第一品牌。
上市不动产集团GA technologies成立于2013年，秉持着「科技×创新 为人们带来感动」的企业理念，深耕日本不动产市场多年，并于2018年在东京证交所上市。截止至2022年4月为止，总营业额达853亿日元，员工人数达845名。目前旗下拥有13家集团公司（2022/5/1~）。其商业理念是「让房产交易变得更加简单」，为广大投资者提供从找房到售后管理的一站式服务。
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