东京池袋周边百万级别的房产，买了后是亏还是赚？

神居碎碎念

在日本选择投资房产，最重要的是什么？一定是房屋能否吸引长期、稳定的租客，只有租客长期居住在房东的房子里，房东才能源源不断地收取租金、投资获益。

因此在决定房产投资前，就必须了解日本当地租客的生活习惯、居住要求，以及最重要的通勤时间。我们今天以东京池袋车站通勤30分内为例，看一看那些性价比足够高的沿线站台。

池袋，位于日本东京都丰岛区中央处的区域，同时也是东京市区内主要商业及娱乐地区之一。

其中池袋站更是JR东武东上线、西武池袋线、东京地铁的丸之内线、有乐町线、副都心线的交汇站点。同时也是首都圈乃至日本代表性的公共交通枢纽，单日客流量约270万，仅次于新宿站成为世界第2大繁忙的铁路车站。

从池袋站出发，基本30分钟内可以达到东京市中心的各个主要区域，这点同样也是很多白领选择居住在池袋附近的主要原因之一。

以面积为20㎡~50㎡的单身公寓和50㎡~80㎡的家庭公寓为例，日本大型不动产网站SUUMO曾统计过这两种类型房屋的均价排名：

在单身公寓中，性价比最高的是JR京浜东北・根岸线的川口站，周边均价为1875万日元（约合人民币110万元），这也是前10名中唯一一个价格在2000万日元以下的地区。从赤羽站出发，期间只要换乘一次JR埼京线，约15分钟后就能到达池袋站。

川口站是埼玉县川口市的代表车站，在埼玉县内也是仅次于大宫站和浦和站的第三大交通枢纽。2000年之后，随着周边地区再开发规划的不断推进，公寓以及一户建的建设也随之进行，有着周边商业街的加持，近几年在日本白领一族中人气渐渐火了起来，甚至还上榜了2020、2021年度2届最易居住街区排名的第一名。

本当に住みやすい街大赏2020

本当に住みやすい街大赏2021

它要比相邻的西川口站要便宜将近600万（约合人民币35万元），西川口站周边的均价为2480万日元（约合人民币145万元）。另外，川口站周边50㎡~80㎡的家庭公寓排名第41位，均价3590万日元（约合人民币210万元），对于刚工作几年的单身白领来说价格偏高。

从投资的角度来看，川口站和西川口站这两个站台之间，前者的投资前景更广，租金收益更加稳定，其实不少日本当地的不动产商也都比较看好川口站周边的房产。

单身公寓排名第二的是都营三田线・志村坂上站，均价大约为2080万日元（约合人民币122万元人民币）。乘坐都营三田线去新板桥站，步行约8分钟后换乘JR埼京线，一站就能到池袋站，通行时间上来说不如川口站。

志村坂上站的站台周边

其实从志村坂上站的站台周边就能发现，它并没有像川口站那样拥有大型商场，相反这里公寓数量比较多，街道比较安静，居住气息更加浓重一些。周边综合医院、车站、便利店这种基础设施有很多，如果实在想感受热闹的氛围，那么步行6分钟左右就能到「セブンタウン小豆沢」，这是一条当地小有名气的商店街，几乎所有的日用品都可以在这里买到。再往前走是新河岸川，从这里乘船的话，去浅草、台场、葛西临海公园也很方便。

单身公寓排名第三的是东武东上线的常磐台（ときわ台）站，二手房均价大约在2289.5万日元（约合人民币134万元人民币）。住在常磐台周边的一大优势就是不用换乘就能直达池袋站，而且通行只需要9分钟。当然由于这边也几乎没有什么商店，所以要比志村坂上站还要安静，不过曾经因装修而暂时停业的Yoshiya SainE（よしやセーヌ 常磐台店，当地人气很旺的商场）将会在今年秋季重新开业，届时还将充裕一下常磐台周边的商业设施。

常磐台站北口

当然排名第四的大山站、第八的下板桥站都具有不换乘、通行快的优势，但同时这两个站周边的二手单身公寓价格会略微高一些，可能一些投资者看到排名前三就不往下看了。但投资日本房产主打的是长期持有，所以其实前期的投资成本有一些上下浮动没有太大关系，就算是投资这两个站周边的房产，也一定能有一个稳定的租金收益，选择好自己预算范围内的房产即可。

在二手家庭公寓的排名中，第一名是东武东上线的瑞穗台（みずほ台）站，均价为1730万日元（约合人民币101万元）。它确实要比单身公寓中的川口站还要便宜、面积还大，但是考虑到搭乘东武东上线直达池袋都需要26分钟，相较于从川口站出发换乘一次仅需15分钟来说，各有利弊。

瑞穗台站台周边

瑞穗台周边的超市商场以及小学、幼儿园、托儿所甚至是补习班都很多，商场和教育机构的分布对于全职太太以及有孩子的家庭来说是特别大的一项优势，毕竟考虑到为了孩子方便上下学，对于那些想要远离喧嚣、悠闲生活的家庭来说，是个不错的选择。

第二名是东武东上线的柳濑川站，距离第一名的瑞穗台站仅一站距离，更加靠近池袋。均价大约在1980万日元（约合人民币116万）。由于也紧邻瑞穗台站，所以基本瑞穗台站周边的优势，柳濑川站也都有，而且在教育资源分布上，柳濑川站周边的小学和初中反而会更多一些。

排名第三的JR武藏野线西浦和站，均价大约在2189万日元（约合人民币128万）。换乘约27分钟才能到达池袋，而且车站南侧主要是以UR团地的出租房为主，优势在于超市、百元店、邮局、饮食店、小学等基础设施超级丰富。当然也有一定的劣势，就是确实通勤时间有点长了。

我们不难发现，其实在距离池袋站30分钟通勤时间内的房源，主要还是以单身公寓为主，越远离市中心，单身公寓越少、家庭公寓越多。

对于投资者而言，单身公寓和家庭公寓这两种类型的投资房产都能获得比较稳定的租金收益。因为前者的租客主要是有固定职业、固定收入的上班族，后者面向的是对孩子有教育需求的三口之家。这两类人群目前来说是日本租房市场的主力，因此在讨论投资地区该如何选择的时候，永远优先考虑这个：

交通便利第一！

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参考资料：

[1].「池袋駅」まで30分以内、中古マンション価格相场が安い駅ランキング 2021年版

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