和外资财团抢速度！离抄底日本房产结束还有多久？
发布: 2020/10/21 更新: 2024/10/30
加拿大知名房地产投资平台Bentall Green Oak（BGO）将在未来3年内向日本不动产市场最多投入约1万亿日元资金（约合人民币639亿元）
Key Points
●加拿大知名房地产投资平台Bentall Green Oak（BGO）将在未来3年内向日本不动产市场最多投入约1万亿日元资金（约合人民币639亿元）；
●日本商业用地基准地价5年来有何变化？
●多数外资财团看中日本经济的哪一点？
●现在上车还来得及吗？
1万亿日元
日本不动产市场又将迎来1万亿日元的注资
短短1个半月的时间内，大量实力雄厚的外资财团「扎堆」涌入日本不动产市场。
这已经不是在暗示外资的投资重心将在未来转移至日本，简直就是在「赤裸裸」地明示其对日本市场的关注度正在提高。
日本商业用基准地价5年来有所回落
由于新冠病毒的困扰，日本的基准地价发生了变化。
9月29日，日本国土交通省发表了截止至今年7月1日时的日本基准地价。在统计数据中，日本全国的全用途建筑平均变动率相较于去年同期，减少了0.6%，这是自2017年来的首次下滑。
其中商业用地基准地价以-0.3%的变动率成为这5年来的首次下跌，同时，住宅用地基准地价也下降了0.7%。
而在今年年初，日本官方公布的基准地价还是处于上涨的阶段。
由于新冠病毒的传播，访日客人出现骤减，再加上日本政府在今年上半年出台的出行限制，导致商铺、酒店以及民宿等的销售额大幅度下降，从而影响了整个日本不动产市场。
此外，新冠传播期间，各国都相应出台了出入境限制，使得原本想要在今年进行海外资产配置的投资者对日本市场产生了很大的不确定性。
在最新数据中，东京、大阪、名古屋三大城市圈的住宅用地公示地价也都出现下滑，三大城市圈的均值下降了0.3%。东京、大阪时隔7年首次下跌、名古屋时隔8年首次下跌。
不过三大城市圈的商业用地公示地价依旧保持着0.7%的上涨。
但是，日本政府从新冠蔓延的那刻起，就开始了「救市」行动。
从现金补助、长期低利率贷款，到「Go To Travel计划」、「Go To Eat计划」，日本在上半年出台的各项利民措施无一例外都在大力重振日本市场，并且从结果上来看，非常奏效。
从本土企业的破产数量来上讲，日本2020上半年度（4~9月）的全国企业破产数为3858家，相较去年同期减少了9.4%。
甚至在今年上半年疫情最严重的时候，破产数量都能降至过去30年的最低水平，日本经济的恢复迹象还是很明显的。
世界知名财团轮番「加注」日本
9月初，「股神」巴菲特在迎接自己90岁寿辰的同时，我们也得知了伯克希尔旗下再保险公司——国家赔偿公司（National Indemnity）买入了5家日本商社的股份：伊藤忠商事（20.5%）、丸红（5.06％）、三菱商事（40.5%）、三井物产（5.03%）和住友商事（40.5%）。
两周后，又一颗「重磅炸弹」精确甩向日本不动产市场——香港PAG集团（太盟投资集团）在未来4年内将向日本不动产最多投入约8000亿日元，高调入场。
而这两天，加拿大房地产投资平台Bentall Green Oak（BGO）也已经开始向欧美养老基金等进行募资，设立了以亚洲为投资对象的新基金，并且投入的资金总额预计达到25亿美元。
其中8成投向日本市场，再加上给予的投资贷款，保守估计将向日本的投资约100亿美元（约合1万亿日元）。
除了配置基金以外，作为大股东的加拿大保险商永明金融集团（Sun life）等也将直接出资，由BGO进行投资管理。
日本在今年年初时，由于本土企业的破产，使得部分的企业开始变卖自有的不动产，因此间接地提高了上半年不动产的存量。
此时众多外资财团大力入注，一方面是日本不动产的买方市场存在空缺，卖房给予的优惠使得购入房产时所需的成本较低。
另一方面，也看中了日本不动产市场受到新冠疫情的打击却并未像欧美市场那样出现大幅度的贬值，稳定性高，且有望在未来获得较高的回报。
因此外资的这波操作也是在暗示我们「财团入场了，留给我们的最佳投资时间将可预见性地缩短了」。
莫慌！把握「最合适」的入场时机
回到日本的房地产市场，自从泡沫经济以后，日本房价始终处在一个非常低迷的时代。但是经历过十多年的经济发展后，日本的房地产其实已经「触底反弹」了。
日本房地产投资相较于资本市场的投资，它的优势在于不依赖、或者很少依赖投机性的增长策略和整体经济趋势。我们可以理解为，投资日本的房地产市场「相对独立」。
我们以前也提到过，日本房地产的主要收益来源是稳定的租金，并非房价和地价的猛涨（尽管近几年日本房价和地价确实也在接连攀升）。与此同时，收取的租金为日币，这就引出了日本房地产表现出的第二个优势：日币的避险属性。
5年内的美元兑日元汇率波动
5年内的人民币兑日元汇率波动
日元是公认的避免全球经济动荡的「避风港」——基本不受国际货币波动的影响。日元有着稳定的币值以及较低的通胀水平，且凭借本国内的经济规模、结构和韧性，使得日元隔绝外部冲击的能力很大。
并且能够影响到日本房地产波动的因素主要是「城市价值」和「旅游行业」。
在过去的近10年中，像东京、横滨、川崎、千叶等城市价值增长迅速。通过观光立国享受着游客数量的增长，进而导致房地产市场的一片看好。
每年旅游人口都在呈指数稳定增长，从2011年的620万游客增加到2018年的3100万。
确实我们不得不否认，在疫情期间，日本的旅游业受到了严峻的考验。访日中国游客数量的骤减，仅3月取消赴日旅游的中国团体游客就超过了近40万人。
但是像新冠病毒这种国际性突发事件，一来不可避免，二来这仅仅只是暂时的现象，我们不可能一直被新冠笼罩，终有一天我们的生活会回归正轨。当疫情过后，因旅游业闻名的日本必然也会因为大量的流动人口而使自己的经济迅速恢复。
我们曾在年初的时候在《抄底日本房产！还要等多久？》一文中提到过，日本房产几乎不存在「可以抄底」的时间段，只存在投资「最合适」的时机。
或许对于国内投资者而言，我们都曾有过通过「炒房」来获取超额收益的美好回忆，但如今这种方式早已一去不复返。冷静的投资将会在未来几年内成为主流。尤其对于日本房地产而言，「冷静比投机更重要」，把握好自己的投资节奏，日本的房地产便未来可期。
只是把握节奏并不意味着按兵不动，因为现在日本市场的种种迹象都在表明，最近一班的不动产投资最佳时机「末班车」已经开始检票了，莫要错过良机！
参考资料：
[1].基准地価 商业地5年ぶり下落 3大都市圏住宅地もマイナス 新型コロナ直撃
[2].全国平均３年ぶり下落 コロナで回复ブレーキ―基准地価
[3].共同社：日本上半年度企业破产数降至过去30年最低水平
[4].去年中国游客在日消费1136.7亿元，日本旅游业的杀手锏是什么？
[5].第一财经：疫情“冰封”美国房市：史上最低利率，销售下跌超9%只是开端？
[6].Japan’s Real Estate Property Market – a Safe Place to Ride Out the Storm
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