抄底日本房产！还要等多久？



对于中国来说，新冠肺炎疫情似乎逐渐进入尾声，目前的防疫重点是「外防输入，内防扩散」。但对全球其他国家而言，目前仍处于一个高度警惕以及全力防疫的时期。新冠肺炎造成的影响很大，日本东京奥运会的延期，美国金融市场受挫，意大利因疫情封城等等。

虽然目前看起来各行各业不太景气，但实际上，疫情期间各个国家政府都在努力维护着国际经济市场的秩序。无论是拨款发现金，还是发放优惠券刺激消费，由于疫情持续时间相对整个市场而言很短，因此想要抄底某个行业或产业，这种想法就显得有点「天真」了。

还要继续等抄底日本房产的最佳时机吗？

日本通过发展旅游业带动了全国的经济发展，并且就目前看来，这或许将成为日本首相安倍所提出的「经济复苏战略」中最成功、最浓墨重彩的一部分。自「观光立国」的政策实施后，日本旅游业、旅馆业、民宿业、不动产业就如雨后春笋般爆发了出来。并且随着前往日本旅游的外国游客逐年增加，这些产业的发展也非常迅速。

据公开的数据显示，一直到2018年底，赴日本旅游的游客数量已经超过3000万人次，很好地带动了日本旅游业的发展。2019年访日游客数量更是连续七年创出高点，达到3188万人，并且在各主要国家和地区的访日游客人数中，中国大陆游客数量比2018年增长了近14.5％，并以959.43万人次创历史新高，占到当年总旅游人口的近3成。

旅游对经济有极强的「促进效应」。因为游客在旅游时用于购买旅游产品的花费，主要呈现在食、住、行、娱、购、游等方面的消费。这就直接转化成餐厅、住宿、旅行社、大型商场、景点等与旅游相关联的产业收入。

而且为了满足游客的不同需求，日本从政府到企业都在积极改善对外国游客的接待体制和设施水平，还与国外银行合作，方便外国游客的消费支付。进一步完善旅游基础设施建设，发展地方机场的包机航线和航班，扩大同世界各国的航空网络联系, 方便 国外游客在日本观光旅游。积极创造条件为外国游客提供各种方便。

目睹了日本旅游业、不动产业的迅速发展，许多投资者也对日本的房产市场产生了兴趣。但不料一场肺炎席卷了全球，对于国内来说已经度过疫情的「至暗时刻」，但在国外似乎却愈演愈烈。这种全球性的大事件令许多投资者不由得开始担忧。在疫情的影响下，持有日本资产的投资者害怕自己的资产缩水，仍在观望的投资者打算趁此机会「抄底」日本房地产。但我却认为，目前这个时期，或者说在未来很长的一段时间里，日本的房地产会受到全球经济的影响，但并不会出现暴涨或暴跌的现象。所以针对日本不动产的投资，其实不必等所谓的「抄底」时机。

如何看待持有的日本资产是否能抗风险？

看自己的资产是否能够抵抗风险，主要要看以下这三个方面：

1.货币带来的避险属性

2.不动产的保值以及地价的涨幅

3.投资以及持有时期的选择

对于第一点来说，其实不用过多的描绘大家也能明白。日元之所以能成为避险货币，既有历史的原因，也有许多社会经济因素的影响。一方面日元有着稳定的币值以及较低的通胀水平，另一方面日本的经济规模、结构和韧性以及隔绝外部冲击的能力很大。不仅日本政府拥有世界第二大规模的美元储备，就连日本民间也拥有大量美元债权，雄厚的储备和债权意味着想要做空日元的难度非常大。

其次，日本自己的外债规模很小，政府在国际金融市场内一直享有很高的信用评价。并且由于历史原因，日本央行为了刺激本国的经济，不断地降低利率，因此日本的国内货币政策长期处于在零利率上下徘徊的环境。这也使得日元因降息而突然下跌的可能性非常小，更是日元成为目前避险货币的原因。所以利用日元投资的日本资产也同样起到了避险的效果。

对于第二点来说，由于日本房地产的产权是房屋所有权以及土地所有权，相比较国内而言，购买日本房产的收益还有一部分来源于土地自身价值的涨幅。

此次的疫情是否会对日本房产市场产生影响？这个答案是肯定的，但到底是正面影响还是负面影响？我们来比较一下2011年东日本大地震前后时期的土地价格就一目了然了。根据日本土地价格网的数据显示，日本全国的地价在2011年前后虽有下降，但是下降幅度并不明显。

其次，是否能将2011年后的日本地价下跌全都归结于自然灾害？并不能，因为根据上图的信息来看，其实自2009年起，日本地价就已经有下降的趋势了。并且很快，在2017年，日本全国的地价已经逐渐回暖，并且至今仍在上涨。

福岛地价变动

东京地价变动

所以从短期来看，疫情与自然灾害会对日本的房地产市场产生一定的影响。但是由于这种不利因素相对于整个不动产的投资周期来说极其短暂，因此从长远来看，等到明年的东京奥运会如期举行，随着大量的游客前往日本，日本的旅游业以及酒店业、民宿业等行业的需求将依旧旺盛。而在未来的十年，日本的旅游业还是会继续蓬勃发展，酒店业、民宿业等缺口会持续扩大。

对于自己的资产是否能抗风险的第三个方面就是看持有的期限。或许对于国内投资者而言，我们都曾有过通过「炒房」来获取超额收益的美好回忆，但如今这种方式早已一去不复返。

不动产投资是一项长期的投资，尤其是对于日本房地产而言更是如此。与其说想要通过现在的特殊时期来「抄底」日本房地产，不如保持冷静，把握好自己的投资节奏。日本的房地产未来可期，通过它进行长远的长短租投资或者民宿业的投资，要比等一个抄底的时机更加明智。

参考资料：

【1】日本土地价格网

【2】浅析日本旅游经济

【3】2019全年访日游客为3188万人，游客数量增速减缓

【4】日本2019年新目标：旅游人次突破3000万，中国仍是其主要客源地

【5】日本房产为何能吸引众多投资者？

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